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三十年后我要经历属于自己的生活,我就是这么一个怪怪的人.永远也是.我只想接受事实,接受所有已不可改变的事实.我清楚的明白自己最想要的是什么,知道人生最重要的什么,人生最终的结局是什么,不管大变革大趋势大环境情况怎样变,我一往无前的勇气始终不会变!

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【转载】楼市里的偷鸡贼  

2012-10-10 11:53:42|  分类: 房地产全产业链 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本文转载自徽湖《楼市里的偷鸡贼》

       如果把房地产经济活动比喻成一场游戏的话,那么游戏规则就非常重要。试想一下,如果没有游戏规则,那么房地产游戏就没法玩。但在过去的10年里,有规则的房地产市场玩的可谓乱七八糟?房价在调控声中一路上涨,搞得民怨滋生,鸡飞狗跳。这到底是为什么呢?很多网友百思不得其解,要想搞清楚这个道理,还得先从一则克洛雷夫的寓言“狐狸建筑师”说起。

 

在这个寓言里,有一头狮子特别喜欢养鸡,但鸡舍由于建造的不牢固,因此经常被不法之徒偷鸡。狮子为此事伤透了脑筋,下决心不惜血本请最好的建筑师狐狸来建一个全世界最坚固的鸡舍。建成后的鸡舍看起来固若金汤,围墙又高又密。但是令人奇怪的是,鸡不但一天天减少,而且比过去减少的更快了。究其原因,原来狐狸就是偷鸡贼,它确实把鸡舍盖的结实无比,蚊子也飞不进去,但却把一个秘密通道留给了自己。

 

狮子花大价钱盖的鸡舍起不到防盗作用,是因为错误的选择了偷鸡者的狐狸为设计师和建造者。狐狸建造鸡舍的目的是要剥夺其他动物诸如黄鼠狼偷鸡的可能,而让自己拥有了排他性的垄断偷鸡地位。在市场经济活动中,尤其是在房地产行业,很多规则都不起作用,就是因为规则的制定者是利益相关者。利益相关者在制定规则时,其根本目并非是让老百姓受惠,而是不让别人染指自己的利益,千方百计的维持自己的垄断地位。

 

在房地产市场中,需要规则的是从事房地产开发的开发商和购房人,制定规则者则是立法机构或行政性垄断部门。要使规则能公正的维护房地产市场的正常秩序,就必须满足一个条件,这就是从事经济活动者和制定规则者一定不能是同一主体。举一个形象的例子:在足球场上,裁判员和运动员如果是同一人,那么作为其对手的球队,永远处于不公平的境地,比赛的结果永远是裁判一方获胜。

 

如果运动员兼职裁判,就出现了上面故事里的一幕:偷鸡者狐狸兼职鸡舍建造师,最终的结果是鸡比过去损失的更快。但悲剧的是,理论上不可实现的再现实房地产市场中,兼任规则制定者和经济活动者的现象无处不在。比如处于对土地财政的强烈渴望,地方政府不仅是土地出让市场的规则制定者,又是土地出让金的最大受益者。还有在房产交易活动中,为了获得更多的房产交易契税,地方不遗余力的推动房价上涨,都是最好例证。

 

在巨大利益驱动下,利益相关者不管是制定规则,还是对规则进行具体实施,其目的只有一个:为了维护自己的垄断权力、维护自己的特殊利益。这种规则,不但给自己留下了天下最容易的偷鸡机会,又阻断了其他人偷鸡的可能,在这种市场环境下,房地产市场谈何公平、公正。观察楼市,土地交易黑幕重重,房地产行政审批,权力的魔掌无处不在,是再正常不过的现象。

 

听完这个故事和对这个故事的剖析,大家再回过头去总结一下过去10年的房地产调控政策:为何出台的政策对抑制房价屡屡失效,为何调控者的土地收益、房产交易契税收入毫发未损,为何购房人的首付比例和房贷支出如芝麻开花节节高。为何房价高企,房地产企业的利润却越来越薄,而土地财政收入年均破千亿的城市越来越多。其实很简单,如果购房人是鸡笼里的猎物的话,那么哪位偷鸡者是谁?

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