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【转载】番禺大型商业项目扎堆  

2012-10-10 11:52:03|  分类: 广州商务通 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本文转载自邓浩志《番禺大型商业项目扎堆》

番禺大型商业项目扎堆

邓浩志接受《南方都市报》采访

    继在住宅市场角逐十余年后,各路房企又开始在商业地产市场一争天下了。据记者了解,经过十余年发展、番禺崛起批量大盘之后,房企开始争相开发商业地产项目了。商业综合体万达广场、奥园广场等都将在近一两年开业。业内人士认为,短期内建多个大型商场,未来极有可能出现阶段性过剩的现象。

    市场商铺写字楼交投活跃

    “长隆附近有没有性价比较高、面积在200平方米的二手铺,我想买来做餐饮生意。”久居外省的廖女士在向合富置业的经纪问道。

    像廖女士咨询商铺情况的消费者并不少。据合富置业经纪介绍,今年以来,番禺商铺交易一直不错,有时候一天要接待好几批客户去看铺,其中,也不乏直接奔着一手商铺去的。

    “除了买来自己做生意以外,还有部分客户专门用来投资。”合富置业经纪告诉记者,相对去年,前来咨询商铺的人要多2倍以上,商铺的成交量也要多1倍以上。

    据记者了解,番禺万达广场商铺今年开售时就受到市场追捧,销售均价约5 .6万元/平方米,6月份第三周的成交量超过1.5万平方米,是当周广州商铺成交冠军。

    除了商铺以外,写字楼交投也相当活跃。阳光家缘数据显示,9月12日至9月18日,全市写字楼市场共成交126套单位,成交面积10872平方米,成交均价24179元/平方米。其中,番禺万达广场成为全市写字楼市场周成交冠军,网签了30套单位,成交均价13670元/平方米。

    现状中高端消费力外流

    相对老城区,房地产业起步较晚的番禺区,在近十余年发展相当迅速,大盘呈雨后春笋般崛起,吸引了不少白领等居住群体。但是,番禺商业地产始终呈发展缓慢的态势。有业内人士日前指出,主要是因为高端消费力外流比较严重。

    知名房产专家韩世同日前接受本报采访时表示,番禺本地市民消费习惯比较特殊,整体呈现“严重分化”的现象--相对高端的消费群体一般选择到香港、广州购物,次高端消费人群会选择到市桥大北路采购。

    就番禺城区市桥来说,番禺某大型商业项目负责人告诉记者,中高端消费群体有这样一种习惯,他们宁愿乘车到香港或通过亲戚朋友买产品,也不愿低价在番禺市场买商品。而选择在本地购物的人群,是年龄一般集中在18-25岁的相对年轻的中低端消费人群。

    即便华南板块有天河城百货等多种业态组成的万博商圈,但居住在华南板块的人不一定在番禺购物。据记者了解,他们大部分在广州中心区工作,平时多集中在天河消费。

    上周末,记者在万博商圈中的天河城百货看到,现场客流量并不大,多家品牌店门可罗雀。

    前景将迎商业地产发展高峰期

    去年以来,番禺多个大型商业巨无霸项目进入销售或招商阶段。

    最吸引人瞩目的是番禺万达广场,其是万达进驻广州的第二个万达广场,位于万博中央商务区,迎宾大道万博以东,汉溪大道以北,兴南大道以南,总建设面积50万平方米,总投资50亿元,规划建设一座集大型商业中心、休闲娱乐中心、文化中心、商业步行街、甲级写字楼、SOHO为一体的大型城市综合体。

    番禺万达广场商铺在开售当日轰动一时,每平方米卖到5万元左右,一铺难求。据万达集团董事长王健林日前透露,番禺万达广场计划在明年年底开业。(来源:南方都市报 南都网

    番禺市桥大型商业综合体项目———番禺奥园广场,也有大体量的商场。据了解,该项目集大型购物中心、商业街和公寓于一体,其商业面积达12万平方米,与太古汇商场面积相当,拟打造广州南部的大型商业中心。据项目负责人介绍,目前奥园广场的招商率已超过九成,已成功引进H&M、ZARA、星巴克、必胜客等上百家知名品牌,商场预计在今年底开业。

    此外,亚洲知名大型跨国百货零售集团———永旺集团旗下永旺梦乐城华南首店也落户了番禺广场。据了解,永旺梦乐城位于清河东路以北、地铁三号线番禺广场站上盖。建筑面积约为17万平方米,是一个集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体的商业中心,预计开业时间为2013年秋天。除包含中国现有的日本品牌JU SCO外,永旺梦乐城还将带来部分首次进入中国市场的品牌。

    知名房产专家邓浩志认为,未来两至三年时间里,番禺将迎来商业地产的发展高峰期。

    声音专家建议各大商场错位发展

    多个大型商场集中上市,会否导致供过于求的现象?知名房产专家韩世同认为,一两年内,番禺涌现多个大型商场,势必出现“僧多粥少”的现象,商业之间的竞争也会加剧。“若想避开这种现象,最好各大商场错位发展,要有差异,不要雷同。”

    地产经济学家邓浩志认为,经过近几年的发展,番禺大盘崛起,聚集了相当一大批高端消费人群,但是,这部分人一到节假日,还是会去中心城区消费,因为番禺缺乏大型高端消费场所。“番禺高端大型商场扎堆推出,不仅可使这部分人留在番禺消费,还会吸引其他区域的人前来消费。”

    知名房产专家赵卓文认为,从投资的角度来说,商铺的投资风险相对较大,尤其是买商场内的商铺。“对新开业的商场来说,至少需要6-8年的培育期,培育期长,对回报率会有一定的影响。”

    业内人士说法

    海力花园营销总监付志华:5-10年,番禺或撑起南部消费市场一片天

    万博中心商业楼盘可谓“炙手可热”,此地商圈开发日趋成熟,商业配套齐全,眼下万达广场等大型购物、休闲、娱乐场所的进入,为此地带来更多高端商业消费机会。这里的居民多来自广州、周边市县,消费能力和消费需求较高,加上长隆等旅游休闲度假村紧邻此地,消费模式以休闲娱乐消费为主,未来市场更有潜力。

    市桥板块发展最成熟,商业历史也最久,以步行街为核心商圈,其优势在于“客流”,因紧邻大学城和工厂地段,以大学生、工人为主的中低端消费层较多聚集与此,加上老城区的传统消费人群,市桥板块的消费模式多保有传统一面,这同时也是其本身的商圈发展稳固的基础。

    广州南站周边核心商圈现阶段发展有限,需要5年以上时间来观察,总体趋势看好。城际铁路的修建,加上现阶段一系列政策推动,相信广州南站将会是未来番禺的商务商贸重要区域。现阶段比较多的投资客也保持着观望的态度,大多是在等待更好的时机,总的来说,广州南站商圈在未来是有潜力和爆发力的。

    亚运城板块之前作为亚运场馆建设开发,现在发展商圈的配套设施投入相对于前三者较欠缺,发展程度在四大板块中较弱,加上区域内人口密度较低,商圈发展需要一段时间。

    总体上看,番禺政策大环境良好,四大商业板块正在酝酿中崛起,但番禺能否做旺更多的商业项目,一是要看交通接驳能力,二是要看住户居民的消费能力。5-10年,番禺很有望超出预期,撑起广州南部消费市场的一片天。

    采写:南都记者 徐凤 实习生 吴丹

    番禺四大商圈

    万博商圈

    作为番禺C D新兴霸主,万博商业街从2007年开始被众人瞩目,2010亚运会前迎来投资小高峰,2011年吸引中国商业楼盘大亨——万达地产入驻,到如今以敏捷·上城国际LO FT商务公寓为代表的商业性地产已进入。如今,番禺万博商业地段已成为番禺商业新实力的标志。

亚运城商业区有着亚运时留下的基础设施作为商贸基础,地铁交通线路成熟,居民住户相对消费能力较高。

    从价格上来看,以亚运城为代表的商业、住宅、综合体等楼盘价格均在万元以上,近期新盘尚上名筑的价格起售定在了12000元/平方米。从影响定价的原因来看,周边交通环境和商业、生活、教育等配套设施依旧是关键因素。

    市桥商圈

    番禺区中心地带的市桥镇,作为番禺区最老的商业发展地,有着相对更加成熟的消费人群。以市桥镇的易发商业街、繁华路商业步行街等核心商业区为代表的新兴商业消费区,在逐渐升级的消费模式下为市桥商业市场增添不少活力。而以大北路、繁华路、桥东路、东涌路为代表的传统黄金路段,也曾经创下过临街商铺18万元每平方米的交易记录。市桥大型商业综合体项目——番禺奥园广场的商场预计在今年底开业。

    广州南站商圈

    位于番禺区钟村镇石壁村的广州南站,距离广州市中心17公里,其与广州站、广州东站和广州北站共同形成由中国铁道部规划的全国铁路四大客运中心之一——广州铁路客运枢纽。

    据当地居民表示,自2004年广州南站被批准建设以来,番禺钟村地区发展一月一个样,虽然相关配套措施没完全到位,但是人气渐长,许多商铺在南站还在建设的时候已销售一空,现在的南站经济区还在开发,未来的经济影响力不可小看。

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