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引用 培育农村房地产解决小产权房难题   

2012-09-30 19:33:25|  分类: 中国改革分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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培育农村房地产解决小产权房难题

 

(赵晓 史贵存)

   1998年以来,随着国家取消福利分房,并实施住房货币化分配政策,房地产业逐渐转向市场化,并成为国民经济的支柱性产业。但是,由于土地制度和相关政策的限制,致使当今房地产的发展进入了一个瓶颈期。突出表现为:房价过高、上涨过快,居民住房需求难以满足,房地产市场投机现象严重等问题。
    这其中,有经济快速增长、城市化进程加快等宏观因素作用的原因。例如,从2005年以来,随着居民对住房需求的增加,货币供应量及人均可支配收入的增长,构成了近年房价上涨较快的重要因素。另外,住房供给不足和土地价格涨幅过大,也增加了房地产的开发成本。更重要的是,房地产市场边界被锁定,仅在城市中孤立运行,是城市的“专利”。这就使得农村土地和房屋资源不能自由流动进入房地产市场,加剧了城市住宅用地和房屋的稀缺性,造成房价呈现刚性上升,缺乏回调机制。近些年来,重点城市房价上涨过快,已远远超出城市普通居民所能承受的范围。
    2011年,我国城市化率首次突破50%,达到51.27%;今后20年内,中国将有近5亿农民需要实现市民化,为此至少需要40万亿元的成本。农村向城镇过渡的同时,农民对于新住房的需求大幅上升。另外,随着城市环境压力、生活压力的加大,越来越多的城市居民(特别是城市中低收入者和退休人员)愿意选择到郊区农村购房。这对发展农村房地产、进行房地产市场整体扩容提出了新的要求。             
    从目前的情况来看,虽然建立能够覆盖城市、农村的统一的房地产市场,尚不太可能。但是如果大胆创新实践,推进农村土地资源市场化(例如,农村土地股份制改革等),实现农村房地产资源、要素的自由流通,将会对房地产的健康发展,促使房价回归理性产生根本性帮助。
    长期以来,按照我国现行的土地制度和政策,农村集体土地上不允许建设商品房。发展农村房地产在现行政策上是不可行的,农民和村集体都没有权力来处置自己所拥有的土地,就产生了“小产权房”的问题。一些村集体组织或开发商,打着新农村建设等名义,出售建筑在集体土地上的房屋。这些房屋,同农民自行组织建造的“商品房”一样,都没有国家颁发的房产证。但事实上,集体土地所有权与国有土地所有权在宪法上具有平等性。宪法除对其中农村土地所有权的变更进行限制外,没有对其他权能限制。《物权法》第三十九条解释为:“所有权人对自己的动产或者不动产,依法享有占有使用收益和处分的权利。”因此,作为所有权的主体行使使用权,对集体与国家也是平等的,无所谓大小产权之分。
    目前,我国小产权房总量约50亿至60亿平方米,已相当于我国城镇住宅数量的30%多,“小产权房”的存在也有其合理性。在需求方面,小产权房能够缓解农民、城市中低收入者对住房的需求;供给方面,也存在着土地归属权、使用权和相关收益权的平衡性博弈。对“小产权房”的利益冲动,源自于当前土地制度的城乡二元化。另外,小产权房由于存在集体土地所有者、盖建房者和购房者的利益堆积,使得政府很难以“一刀切”的方式来解决。为控制“小产权房”的不合理增长,政府采取了限制和取缔的政策。国务院办公厅和国土资源部屡次发出通知并规定,严禁“小产权房”建设,严禁城市居民购买“小产权房”。早在2010年,国土部、住建部就牵头14个部委研究制订相关的处理方案。然而,至今“小产权房”问题也没有很好得到解决。
    既然目前根本解决“小产权房”问题的可能性很小,倒不如认可集体土地同国有土地的平等竞争资格,尊重农村集体经济组织土地所有权,实现城乡地权公平。我们急需通过农村土地产权制度改革,来合理规制对农村土地的使用权、流转权和经营权。同时通过市场机制来实现农业用地向城市用地的转化,出台新规章制度将“小产权房”的建设和销售行为合法化。
    综合来看,启动与城市房地产并行的农村房地产市场,不仅是完善我国房地产市场体系的必要途径,同时也是新时期新农村建设的现实需要。发展农村房地产的基本思路是:让农民和村集体通过吸引社会资金,自主地在集体土地上建造住房。这些住房的一部分用于农民自住,一部分向城镇居民及其他社会出售或出租。房屋出售或出租所获得的收益的一部分用于支付社会资金的利润,另一部分则为村集体提供资本积累。
    当前中国经济正处于转型期,在坚持房地产调控不动摇的同时,正是启动农村房地产市场的大好时机。在这之前,我们需要做好以下几项准备工作。第一,要明确土地边界范围,并对土地使用情况进行核查;第二,严格执行“一户一宅”政策,对农村房屋和宅基地进行登记确权工作,确保农村房地产交易对象为非基本住宅;第三,针对不同“小产权房”的土地产权情况,选择补交手续、补交费用、罚款、拆除等方式进行统一整顿,然后发放统一的产权证书,准许其上市交易。
    我国宪法明确规定,农村土地归农民集体所有。在遵守相关法律的同时,发展农村房地产还要坚持严格保护耕地、农村集体主导农村发展的原则。对于新时期农村土地制度的改革要在以下三方面寻求突破:第一,还土地权利于农民,让村集体有权决定农村集体土地的用途;第二,出台新政策,打破农村集体土地不准建设商品房的制度瓶颈,支持有条件的农村集体开发和经营房地产,并允许房屋向本集体外的其他人出售;第三,鼓励城市居民特别是退休的城市居民到郊区和农村购房。
    可以预见的是,发展农村房地产不仅会促进农村房屋资产化,为吸引投资和农民工携带资本进城提供条件,从而有利于人口流动和城市化进展。另一方面,这也会加快住房建设步伐,打破政府对土地市场的垄断,有效增加住房供给,从而缓解人口稠密地区尤其是大城市的住房压力和人口压力。

 

(本文已发表于《华夏时报》,转载需经作者同意。kimbo_chen@126.com)


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