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永兴县教师新村的问题  

2012-07-14 16:56:31|  分类: 乡土市井感受 |  标签: |举报 |字号 订阅

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           永兴县教师新村部分购房教师集体来到永兴县政府大门口,打着“遵守合同、拒绝涨价”等横幅,表达对教师新村房价由之前约定的930元/㎡上涨为1100元/㎡的不满,一时间教师新村成为永兴的热点话题。

永兴教师新村作为近年来全市面向教师定向开发的最大楼盘,曾经是当地政府的一项重大明星工程、惠民工程,为何现在却成了当地的一个大麻烦?为了弄清真相,让广大市民接近事实,本报记者进行大量深入调查,对教师新村房价风波进行了脉络梳理。

教师新村是惠民工程,广大教师非常支持、踊跃购买

永兴县教师新村是市、县两级的重点建设项目,是永兴县为解决全县教师住房难、购房贵实施的一项惠民工程。项目从2009年3月启动,经过近半年多时间立项、土地平整、规划、报建审批等环节,最终于2009年10月正式开工建设。项目占地面积252亩,建筑面积约30万平米,计划投资3.9亿元,设计建设住房1800余套,车库507个,门面200个,地下停车位1万余平方米,并建设幼儿园等配套设施,初衷是为广大教师打造一个“产权明晰、环境优美、设施完备、品质高雅”的现代生活小区。

由于大部分教师并不符合政策性安置住房条件,为了让教师能够低成本购房,项目运作确定的模式为“政府引导、部门配合、市场运作、自愿认购”,具体操作上由县教育局作为业主单位,组织发动教师自愿认购;由县属国企永兴县建筑工程公司负责土地摘牌,办理土地使用手续,并作为开发主体实施零利润开发;县教育局作为项目责任单位全权负责工程建设组织、协调、调度。

2008年12月30日,永兴县委、县政府召开教师新村建设专题会议,决定启动教师新村工程。随后,县教育局在大门口张贴开发公告,对广大教师进行宣传发动,并要求订房的教师交1万元定金。广大教师得知此事,非常高兴,认为这是一项造福教师的民心工程,十分支持,购房积极性非常高,一度出现在银行排队购房的现象。

2009年3月,大批教师交了定金,确认了购房资格。

原来约定的价格涨了,购房教师大多数表示不满

2009年8月,项目责任单位按照原先宣传的口径,通知订房的教师按照930元/㎡房价的30%上缴首付款。

2010年4月,项目责任单位又通知订购了房屋的教师再交房款的20%做首付款,并出示了《商品房内部认购书》,明确提出交房时间为2010年12月31日前,房价为930元/㎡(比同期市场房价低100-200元)。并对交清购房款的教师,给予按月返还利息的优惠。

教师们根据实际考察的结果,以及出于对项目责任单位县教育局的信任,对教师新村建设的认同,按照通知要求陆续交钱。期间,尽管部分教师质疑没有签订正式购房合同,在县教育局做了相关解释工作之后,也予以理解。

2011年10月22日,县教育局召开教师新村情况通报会,教师新村购房代表及各校校长出席。会议宣布,根据核算,教师新村造价已远远突破了原先承诺的930元/㎡,必须上调至1100元/㎡,并出具了一份由县房地产税费一体化征收中心出具的成本核算报告。

“涨价”方案一经抛出,就如同一颗炸弹在广大教师购房户中爆炸开来。

部分购房教师认为项目责任单位关于新村造价成本上涨的解释不可信,迅速以QQ、网帖的形式在网络上宣泄对推迟交房、涨价的不满,并通过联络,采取调课、请假方式于11月1日至2日,从不同的学校聚集到县政府大门口“讨说法”,堵门、静坐,通过微博、论坛等途径,表达对教师新村房价上涨不满的诉求。

教师们的要求是:履行合同,保质保量,不涨价,按时交房。

购房教师认为,原先约定了房价,现在临时加价,感觉受了欺骗。如果当初确定价格是1100元/㎡,他们就不会购买。现在是违背了购房约定。项目责任单位迟迟不交房,拖延了一年后还没交房,也违背了2010年底交房的承诺。

时刻关心住房建设进度的教师们还向记者反映,事实上2010年底已经有80%的房子完成主体工程。“现在因时间拖延而造成的涨价后果,不应由教师们承担,而应由项目责任单位承担。”

同时,教师们质疑:项目没有公开招投标,现在连老板是谁都不清楚,里面有猫腻;项目责任单位给出成本上涨的解释中,说附属工程超估算3000多万,数据不明不白;名义上成立了一个教师代表委员会,但是只开会,没有发言权,没有知情权,只有催款权;对于财政局提供的成本核算,数据是由项目责任单位提供的,财政局只是做了一道简单的加法题。

接受采访的部分教师代表要求:尽快交房,争取今年内拿到钥匙;按承诺做好附属设施;确保工程质量;公开承包主体、公开资金账目、公开运营情况,给出合理解释。

项目责任单位县教育局认为,涨价是由不可控因素引发

教师新村项目在启动宣传之初,给予广大教师的成本价是相当低廉的,而今却调价,为什么要涨价呢?

项目责任单位相关负责人、县教育局副局长许彦军向我们解释,原先宣传930元/㎡只是概算,现在工程已近完工,经过匡算,成本价确实达到了1100元/㎡。

记者首先采访到承建单位永兴县建筑工程公司总经理曹壬国,他解释说,这次“涨价”,并不同于开发商因房价上涨而“捂盘”毁约,而是现实成本使然。

要弄清这个道理,必须弄懂这个项目的性质以及永建公司扮演的角色。

曹壬国进一步解释说,永建公司是县属国有独资建筑企业,实力原本不足以承担这个工程量大、工期紧、预算价格较低的项目。但当时为了解决教师新村房屋产权问题,县委、县政府把这件事当作一项政治任务交给有房产开发资质的永建公司。“公司在此项目中并不能得到任何利润,只是按照规定收取了1.5%的管理经费。项目的施工组织、调度等,都是县教育局在做。永建公司只是挂了个名。”

许彦军对涨价因素进行了较为详细的解释。他说涨价主要还是因为生产成本的增加,如税率上升、原材料价格上涨和地质条件影响增加施工工程量和工程造价。

为了进一步说明问题,许彦军解释,项目启动之初,正值金融危机,房价处于低谷,基于2008年的市场行情和开发成本,测算建设直接成本均价930元/㎡。但是由于物价上涨、国家房地产税率调整和变更设计等不可预测因素影响,项目建设成本不可避免地上涨。如由于地质条件复杂,导致大部分楼房基础严重超深,最深处达20余米,直接造成这些楼房工程量的增加,工期延长,推高了工程造价。另外,教师新村依山而建,复杂的地形致使附属工程建设难度和工程量远远超出当时的估算,实际需要投入约4465万元,超估算3305万元。

永兴县财政局征管股副股长王峰在接受记者采访时说,2008年到2011年,国家房地产税率确实有较大调整,其中土地增值税率由0.5%调整到5%,直接增加成本1352万元,合计达到了4657万元。王峰还介绍了由其参与的教师新村项目成本概算情况,提到整个项目资金缺口5040万元,分摊到住房部分单位成本增加207元/㎡,住房单位成本应该为1137元/㎡。

许彦军告诉记者,公布调价至1100元/㎡,其实还不是工程的成本。2011年8月底,县财政局组织专家对项目建设成本进行全面概算,实际建设成本约为1300元/㎡。是县委、县政府以及相关部门从尊师重教、施惠于师的精神出发,给教师新村项目开了绿灯、给了政策。如土地出让这块,根据国土评估,教师新村土地出让价格为32万元/亩,最终县委、县政府拍板,在国家政策允许的条件下,把出让价下调到基准地价允许下调的最低标准,才使得教师新村出让价定在30.8万元/亩,仅此一项,为本项目节约近300万元。另外,县城建投公司赶在项目立项之前,投资2000余万元拉通了贯通小区的园丁路。项目责任单位苦心经营,千方百计盘活资源,把连同住房共建的商业门面以同地段最高的价格出手,并将收入冲抵建设成本,才最终使核定房价均价定在1100元/㎡。

关于工期问题,该县建设局相关人士认为,教师新村项目地势环境复杂,在不便于同步全面施工的条件下,在同类工程中进度算比较快的。

据了解,该项目2009年2月项目启动,9月交付首批可施工土地,但由于项目施工量过于巨大、依山而建、园丁路施工、地质结构复杂、高压电塔搬迁、周边村民阻工等原因,导致部分房子无法开工。此后,因资金链断裂,材料上涨、合同纠纷等又多次停工,因此造成的工程延误,综合累加应在4个多月,从而大大影响了教师新村的有效施工工期。

许彦军还说,由于项目是非盈利商业地产,因此,财政没有投入的政策许可,教师新村所有房子都具有独立产权,公共财政不可能对其进行补贴,因此,成本上涨提高的房价是必然的,希望广大购房教师予以理解。项目方将进一步加快进度,确保年底总体完工、总体交房。对于不认可房价要求退房的,可以按照法律处理。

相关律师认为,教师新村特质决定,按成本价上浮房价合情合理  

湖南银光律师事务所律师李远林出具的法律意见书认为,如果不是项目责任单位人为恶意原因,当情势发生了重大变更,结合实际情况,按照谁受益谁投资的原则,对原基准房价相应上浮合情合理。

理由是:1、从《合同法》的角度来看,项目责任单位将原来约定的房价上浮,确实违约。但是这个项目不属于以盈利为目的的商品房交易,而《合同法》相关条款适用于商品房交易。2、通常情况,双方未签订正式合同之前的内部认购书,并未对附属设施的建设费用进行约定,因此附属设施建设的费用增加而导致的房价上涨,不属于违约。3、教师新村带有集资性质,教育局没有实际受益。由于材料上涨等不可控因素导致的成本上涨,不能由教育局来买单,对此,合同法司法解释2第26条有规定。

李远林按照相关法律提供了几个解决建议:1、属于第二、第三点的情况下,双方可协商,协商不成时,项目责任单位可催告付款义务,不履行则可以解除合同、退款及退还利息。不认可价格者,也可以解除合同并退款和利息。2、如果不属于第二、第三点的,即属于违约,业主可以要求解除合同、追究违约责任(退款和不能购房造成的损失);或要求按原价继续履行合同。

各界反应不一,大力支持民心工程是主流

此次事件引发较大关注,采访过程中,大力支持民心工程建设,让其发挥真正效益是主流意见。
记者走访了紧邻教师新村的部分房地产项目,如茗翠佳苑、荣裕国际、华祥家园等,获悉一般住房价格均在2000-2300元/㎡左右,与教师新村相比,购房教师明显得了实惠。另据了解,在此之前,一些购房教师将手中预购房转让,每套房屋转让费高达4-6万元。

记者采访部分永兴市民,不少市民认为,教师合法权益理应得到维护,既然有约定在先,就要承认失误,按约定办事,承担责任,恪守诚信。同时更多市民认为,现在物价上涨厉害,房价上涨势在必行,况且与市价相比,教师新村房价还是便宜很多。政府启动教师新村的初衷是为民办实事,为教师谋福利,作为教师也要理解政府的难处,积极配合,把民心工程办好,让大多数教师受益。

对于此前上百教师在上班时间集访县政府,采取堵门、拉横幅等形式表达诉求,受访者表示非常不赞同,认为这样无助于事情的解决,反而陷于被动,影响教师队伍整体形象。

但不管怎么说,在教师新村建设的过程中,作为项目责任单位的教育局以及作为开发商的永建公司的做法,确实让不少购房户和网友产生了怀疑,而这源于不懂得与购房教师沟通、没有及时通报情况,没有与购房教师之间搭上一座沟通桥梁。如果加强沟通、充分让业主参与其中,或许现今的这种场面也就不会出现。

目前,双方都在坚持自己的看法。让购房的教师早日住进新房,是县委、县政府的初衷,更是广大教师的期盼。也许,只有各方心平气和地认识问题,理性地解决问题,才是教师新村根本的出路。

发稿前,接到永兴方面的消息,尽管当前困难重重,县教育局正千方百计动员已要求补偿材料涨价而停工的承包商返回工地,组织施工。

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